05 junio 2012

La cultura de la propiedad inmobiliaria en España y Europa

El difícil acceso a la vivienda en España
El acceso a la vivienda es ya un grave problema en España. Lo era en plena burbuja, porque la escalada de precios dejó al margen del mercado inmobiliario a miles de ciudadanos o bien los hipotecó de por vida. Ahora también lo es cuando la lacra del paro impiden la emancipación de los jóvenes y el pago de las cuotas hipotecarias de muchas familias que acaban siendo desahuciadas. 

Todo ello hay que enmarcarlo en un país volcado en la propiedad, con un peso residual del alquiler en el parque de viviendas. España ha adolecido siempre de un mercado de alquiler muy débil por la primacía de la cultura de la propiedad. 

Los últimos datos del Eurostat de 2010, indican que el 83% de los ciudadanos vive en un piso de su propiedad, mientras que solo el 17% reside con otro régimen de tenencia, sobre todo de alquiler. La excepción en España es la ciudad de Barcelona, cuyo parque de viviendas de alquiler ha oscilado entre el 25% y el 30%. 

Como vemos en el gráfico expuesto a la izquierda los países que superan a España en cultura de propiedad son únicamente los países del este de Europa (Rumanía, Croacia, Eslovaquia, Hungría, Bulgaria y los países bálticos).

Por contra, los países que tienen más extendida la cultura del alquiler son: Irlanda, Italia, Bélgica, Suecia, Reino Unido, Luxemburgo, Países Bajos, Dinamarca, Francia, Austria, Alemania y, particularmente, Suiza, donde el porcentaje de gente que arrienda (55,7%) es mayor que de compra (44,3%).


El alquiler social: una tarea pendiente 
España es un país con graves carencias en términos de alquiler social. Las viviendas sociales (pisos de protección oficial) tan solo representan el 1% del parque de viviendas en España, frente al 19% de Francia.


¿Qué se entiende por viviendas sociales?
Las viviendas sociales, también llamadas viviendas de protección oficial, son un tipo de viviendas orientadas a los colectivos más desfavorecidos (personas con bajo poder adquisitivo y que necesitan atenciones especiales, tanto por causas sociales, como por otras causas derivadas de las actuaciones urbanísticas de mejora). Asimismo, las características fundamentales de las viviendas sociales son el precio, por debajo del mercado, y las ayudas económicas estatales que se conceden para comprarlos. 

Es por ello que, ante la situación económica actual en que determinados colectivos tienen dificultades para acceder a una vivienda digna, se debe impulsar más este tipo de habitáculos.


¿Por qué baja el precio del alquiler en la actualidad?
En estos momentos estamos viendo una bajada sustancial de las cuotas de alquiler, pues la demanda de este tipo de domicilios se ha desplomado. Todo ello es debido a inmigrantes que vuelven a sus países, la disminución de  gente que se cambia de ciudad por trabajo y por la sustancial caída de jóvenes que se independizan de sus padres. 


El alquiler empezará a ser protagonista por necesidad
Las condiciones de ahora del mercado inmobiliario pueden resumirse en una demanda que ya no puede acceder a la compra y debe ir al alquiler y, a la vez, otra que ya ni siquiera puede permitirse arrendar. El año pasado, 58.200 familias fueron desalojadas de su hogar, un 22% más que en 2012, según el Consejo del Poder Judicial. 

Así pues, las personas están acudiendo al alquiler por obligación: no pueden pagar sus cotas hipotecarias y llegan a un acuerdo de dación en pago con la entidad acreedora para seguir en el piso en régimen de alquiler.


¿Cómo se podría solucionar de forma particular el problema de la vivienda?
A finales de 2010 había en España 687.523 viviendas vacías de obra nueva que no hallaban comprador. Esta cifra, según comentan varios analistas del sector, parece que va a tender al alza en los próximos 2 años. 

Una posible solución a este desencuentro entre vivienda y comprador podría ser un alquiler temporal por parte de las promotoras inmobiliarias mientras el piso no se vende. Muchas inmobiliarias han llevado a cabo esta opción, mientras que otras deciden esperar y tener el piso nuevo vacío hasta que encuentra comprador para que la vivienda no pierda en concepto de valor.

De la misma forma, también se podría movilizar el parque de viviendas ocioso que está en manos del sector financiero nacionalizado (Bankia, CatalunyaCaixa, NovaGalicia, Banco de Valencia) con un alquiler social simbólico de 250€ mensuales, importe asequible para familias que han quedado desahuciadas por el banco o para aquellas personas que no disponen de recursos para pagar el alquiler a precio de mercado. De no ser esto factible, miles de familias en España estarán al borde de la exclusión social.


Reflexiones finales
Considero que no hemos de ver el alquiler como un bien de inversión, sino como una forma de acceso a la vivienda. El actual Gobierno del PP está tomando medidas en el sector protegiendo exclusivamente al casero, enfoque excesivamente erróneo si quiere ir en la línea de potenciar el alquiler.

En conclusión, la única forma de estimular la demanda del alquiler en la actualidad es incitando la emancipación de los jóvenes, hecho bastante difícil con un desempleo juvenil cercano al 50%. A pesar de que se debe estimular el alquiler, excesivamente erróneo sería impulsar este tipo de de domicilio a través de la reintroducción de la renta básica de emancipación suprimida acertadamente por el actual gobierno del PP para reducir el déficit. Así pues, considero que la medida óptima para incitar el alquiler sería a través de desgravaciones fiscales, suprimiendo previamente las desgravaciones por compra de vivienda habitual.

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